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Consejos para alquilar, vender o comprar con garantías un inmueble en Salamanca

Felisa Redondo Sánchez, gerente de Urbis Inmobiliaria, nos da las claves para realizar una buena operación

 

El sector inmobiliario está repuntando. Hemos querido conocer de primera mano cómo está en Salamanca y qué es más interesante vender, comprar o alquilar. Felisa Redondo, gerente de Urbis Gestión Inmobiliaria, nos da las claves para que la operación que realicemos, sea la más ventajosa

 

¿Salamanca es una ciudad cara?
Salamanca, de Castilla y León, es una de las ciudades más caras, está por encima de Valladolid.

¿Por qué cree que ocurre esto?
Pienso que, en parte, es por la inversión, porque es cierto que tienes una rentabilidad grande con los estudiantes. Muchas personas compran pisos para invertir y rentabilizarlos. Es una ciudad ideal para vivir y, ahora, está muy de moda el alquiler turístico.

O sea que sigue siendo un buen lugar para invertir.
De momento, sí.

Felisa Redondo, gerente de Urbis Gestión Inmobiliaria.

¿Qué zonas de Salamanca recomienda?
Depende un poco qué es lo que quieras, ¿a qué quieres dedicar esa inversión? ¿quieres rentabilizarlo con estudiantes? ¿quieres rentabilizarlo con alquiler turístico, que ahora está en auge? El piso de estudiantes es una inversión, normalmente es menor, es más segura, pero es menos rentable.

¿Cuáles serían las preguntas que le haría a un posible inversor?
Lo primero es ver un poco el perfil de la persona. ¿Qué es lo que quiere hacer? ¿Quiere más riesgo? ¿Menos riesgo? ¿Quiere invertir? ya no solamente depende de la cantidad, sino, ¿Quiere más de un inmueble para invertir? ¿Qué quieres hacer con ese inmueble, realmente?

A la hora de plantearnos dónde invertir, tenemos que hacernos esas preguntas.
Sí.

No es solo comprar un piso o un local, sino qué vamos a hacer con eso.
Efectivamente. O, si es un local, a qué tipo de inquilino quieres tener. Claro, no es lo mismo un local en La Rúa que en la Avenida Salamanca. El precio no es el mismo y el tipo de inquilino que vas a conseguir tampoco.

Urbis Gestión Inmobiliaria está ubicada en Gran Vía, 56.

Desgranemos un poco. ¿Dónde invertiríamos si quisiéramos el inmueble para alquilar turístico?
El centro, lo más pegado que puedas a la Plaza Mayor. Si es la Plaza Mayor. Si tienes una ventana o un hueco o un espacio a la Plaza, sería lo más ideal. Es lo que todo el mundo quiere.

¿Hay posibilidades de comprar en la Plaza Mayor ahora mismo?
Ahora mismo lo que había en Plaza Mayor se ha vendido. Se ha vendido una planta entera para hacer apartamentos para uso turístico.

El Barrio del Oeste es un barrio pujante, es como nuestro Soho…
Te comentaría que allí la construcción es antigua, en muchos de ellos hay ascensores muy pequeños, por lo que tienes que pensar un poco en el día de mañana, ¿qué uso le voy a dar? ¿solamente va a ser para alquiler o en algún momento tengo que disponer de esa vivienda para vivir? Si tengo que disponer de la vivienda para vivir, yo no te recomendaría esa zona porque tienes una minusvalía o tienes algún tipo de deficiencia que no te puedas mover al 100% y no están preparados.
La calidad de la construcción no tiene nada que ver el centro de Salamanca, por muy antiguo que sea, que hay edificios de antes del 36, y es increíble lo bien hechos que están, son espectaculares. Toda esta zona de aquí, de Gran Vía, del principio de Gran Vía, esos son edificios que tienen accesibilidad, han podido reformar los portales pero porque eran unos portales enormes. Muchos de ellos tienen dos ascensores.

Volvamos a la inversión. ¿Quiero comprar para alquilarlo a estudiantes?
Volvemos a lo mismo. Centro o semicentro. Hay barrios que son prácticamente de estudiantes. San Bernardo, Carmelitas, Barrio Vidal… se notan mucho los edificios donde hay estudiantes, quedan prácticamente vacíos en verano.

Por lo que el 60 o 70% de los inquilinos en Salamanca son estudiantes…
No sabría dar el tanto por ciento. Sí puedo decir que alquilar una familia en Salamanca es muy complicado. El 90% de los propietarios no quieren familias, quieren estudiantes, que no tienen complicaciones, saben que están de septiembre a junio o julio, dependiendo de lo que estudien.

¿Qué ventajas tiene para un propietario utilizar los servicios de Urbis Gestión Inmobiliaria para  alquilar los pisos?
Lo primero que hacemos es una visita al inmueble para ver cómo poderlo revalorizar más, como darle una renovación al piso y si nos lo permiten le sugerimos que lo pinte o lo cambie un poquito. Cambiar la estética, renovarlo. Tratas de rentabilizar al máximo el inmueble del cliente haciéndolo lo más apetecible y atractivo para los estudiantes o para el cliente final, esa es la primera parte que hacemos siempre, el asesoramiento de cómo está el piso, qué fallos tiene, qué ventajas y cómo sacarle el máximo partido. Con esto hemos llegado a alquilar pisos que se estaban alquilando a 375 o 400 euros como muchísimo y ahora están en 500, 550 euros.

¿Le consigues el cliente ideal?
Mi cliente es el propietario y me dice yo quiero una persona que está haciendo el MIR, o familias, o estudiantes o solo chicas,.. lo que él quiera, es lo que se busca. Y además de buscar y seleccionar el perfil de lo que quieren, la garantía que tenemos un contrato un poco más específico y sí que pedimos que avalen y que conozcan los padres también a los propietarios. Pienso que es algo muy positivo porque yo imagino que si tu padre no es capaz de avalar y fiarse de ti, mejor no te lo alquilo.
Pedimos los teléfonos de los padres, aval de los padres y que los padres conozcan siempre a la propiedad. Hay padres que no les ha parecido nada bien porque dicen que su hija es mayor de edad y puede hacer lo que quiera, perfecto, pero nosotros necesitamos una garantía de que si no responde, tú respondes. Y si mi propietario tiene un problema con esta persona y no le coge el teléfono, que nos ha pasado, tener un teléfono de garantía donde llamar.

¿Cómo es el contrato?
En nuestros contratos están prohibidos los botellones. Habrán hecho fiestas, habrán hecho lo que sea, pero a las 12 de la noche la gente se comporta de una forma cívica. Dentro del contrato, hacemos tres inspecciones visuales de la vivienda, avisando de antemano que vamos antes de vacaciones, en Navidades, Semana Santa y antes de que dejen el inmueble, siempre vamos allí y, si no está limpio, tenemos un servicio de limpieza que pagan los inquilinos para que el inmueble se mantenga limpio.

¿También dan servicio de mantenimiento, de reparación?
Sí. La gran mayoría de los pisos que tenemos son de propietarios que no viven en Salamanca.

¿En cuanto a la venta? ¿cómo asesoran al cliente tanto para vender como para comprar?
Pues básicamente haríamos un poquito lo mismo. Lo primero que hacemos es visitar la vivienda y saber por qué lo quieren vender, cuál es el fin realmente, las necesidades que tiene ese cliente para desprenderse de la vivienda. Ver, lo mismo, qué le puedes sacar de positivo, qué necesita esa vivienda. Cuanto más aséptica sea la vivienda, más fácil es que tú te puedas ver viviendo ahí.
Tenemos una especialista maravillosa de home staging que hace exactamente eso, darle una vuelta a la casa y hacer nuestras propias fotos. Hemos hecho cursos específicos para hacer fotografía de casas, de interiorismo. También tenemos cámara para hacer fotografía en 360 grados, con lo cual hacemos un tour virtual paso a paso por toda la vivienda. Cuando una persona tiene una idea de un chalet preconcebida y le enseñas todas las fotografías y el tour virtual como si estuvieras metido realmente en la casa, te evita muchas visitas y vas a tiro hecho.

Si el cliente quiere reformar la vivienda…
También asesoramos… Contamos con una persona que nos asesora en urbanismo o de si se puede tirar un pilar en concreto, qué es lo que hay que hacer… Es un añadido más.

¿Y la parte psicológica?
Es muy importante saber por qué quieren vender esa casa. Realmente, ves a personas mayores muy perdidas. No somos una ONG, pero somos humanos. Hay algunos casos que llegan a notaría y lloran. Tienes que tratar de entender al cliente y saber las circunstancias de por qué venden o la necesidad que tiene ese cliente. Nos centramos mucho en acompañar y asesorar, que sepan los trámites. Porque mucha gente no saben qué trámites tiene que hacer para vender una casa y qué pasa a la hora de comprarla.
Nos encargamos de cambiar la luz, el gas, cualquier cosa, incluso en los alquileres, cambiamos la propiedad, de uno para otro, y se olvidan. Tratamos de que confíen en nosotros, de que seamos capaces de transmitir la seguridad de que lo que hacemos lo hacemos muy bien, de que te vamos a ayudar en todo lo que sea posible y que realmente va a ser un trámite fácil. Confiar en nuestra inmobiliaria para hacerlo.

¿Hay mucho intrusismo en el sector de las inmobiliarias?
Sí.

¿Qué necesita un buen agente inmobiliario para ser profesional? Además de una buena psicológica.
Primero, ser agente inmobiliario. Que la mayoría de las inmobiliarias no son agentes de la propiedad inmobiliaria. Lo que necesitas es un poquito más de formación. Pienso que para poder ejercer la profesión es importante que te guste, te entusiasme lo que haces y conocerla lo máximo posible, es decir, fórmate en ella, no dejes nunca de formarte, tienes que estar al día. Nosotros tenemos todas las semanas una hora de formación obligatoria y hacemos todo tipo de cursos orientados siempre… Desde atención al cliente, gestión de ventas, coaching, neurocoaching, o sea tratas de estar formándote también para entender al cliente lo máximo posible. Porque, te tienes que sentar, tienes que ser el cliente, ya sea un vendedor o un comprador, para poder conseguir que esa persona confíe en ti y te deje su casa o que le ayudes tú a buscar su casa. Cualquiera de los dos sentidos. Nosotros ofrecemos la posibilidad, que en Salamanca tampoco se da mucho, que todos los contratos se pasen por la Cámara de la Propiedad. Son sobre todo para alquileres de estudiantes.

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