Por cortesía de los responsables financieros de una sucursal bancaria salmantina, especializada en la concesión de hipotecas, nos hemos hecho con un preciso informe acerca de la situación actual del mercado inmobiliario en la ciudad del Tormes.
Por su interés, trasladamos a nuestros lectores las conclusiones que hemos sacado, tras la lectura pormenorizada de dicho informe. Añadimos que los datos numéricos incluidos en este resumen han sido extraídos de las estadísticas oficiales publicadas por el INE en los años 2022 y 2023.
Evolución del precio de la vivienda en 2023
La evolución de los precios de la vivienda en Salamanca durante el pasado año ha mantenido la tendencia alcista característica del período pospandemia. Conozcamos las cifras:
Venta
La media del alza de precios de las viviendas vendidas en la ciudad ha sido del 9,6 % durante el año 2023, un aumento muy considerable si se tiene en cuenta la atonía general del mercado inmobiliario, que analizaremos más adelante.
En concreto, el pasado año finalizó con un precio medio por metro cuadrado de la vivienda de 1726 euros, frente a los 1575 euros del ejercicio anterior.
Cabe destacar que el precio de la vivienda se mantiene en un nivel mucho más alto que el de la Comunidad de Castilla y León (donde la media es de solo 1240 euros por metro cuadrado) y en el escalón inmediatamente inferior al de la media nacional (donde el metro cuadrado se cotiza a 1838 euros).
Alquiler
Respecto al alquiler, el alza de precios en 2023 ha sido del 7,6 %: si en diciembre de 2022 la media era de 7,90 euros por metro cuadrado, el registro del mismo mes de 2023 ha alcanzado los 8,50 euros por metro cuadrado.
Descienden ligeramente las compraventas de inmuebles y notablemente el porcentaje de compradores que recurren a una hipoteca
En cuanto a las compraventas de viviendas, en 2023 se formalizaron 2 950 operaciones, frente a las 3038 del año anterior, lo que supone un descenso del 2,9 %.
Más drástica ha sido la caída del número de hipotecas: en 2023 se firmaron 1620 préstamos hipotecarios, frente a los 2025 registrados en 2022; es decir, una caída del 20 %.
Y es que no han sido pocos los posibles compradores que, tras simular en 2023 las cuotas de la hipoteca correspondiente, han decidido posponer la adquisición de una vivienda.
¿Por qué han subido notablemente los precios si han descendido las operaciones de compraventa?
No parece muy lógico que suban los precios a la par que descienden las compraventas. La razón es que la oferta de vivienda nueva a orillas del Tormes es exigua y lo mismo sucede con la de los pisos que, a pesar de tener cierta antigüedad, se encuentran en un óptimo estado de conservación. Y, precisamente, esas son las dos tipologías de vivienda más demandadas.
En este sentido, cabe señalar que la subida del precio de la vivienda nueva y seminueva en Salamanca ha sido considerablemente superior al 9,6 % de la media indicada anteriormente. El motivo es que en esa media se incluyen los precios de los pisos usados de mucha antigüedad, con pocos servicios y/o en un estado de conservación dudoso, cuya demanda ha caído en picado, y con ella, también sus precios.
Previsiones para el año 2024
Las previsiones de las consultoras inmobiliarias y de las entidades bancarias salmantinas coinciden en señalar que las operaciones de compraventa experimentarán un repunte en 2024. Respecto al mercado de alquiler, nada hace prever que se modifique la tendencia alcista a corto plazo, puesto que la alta demanda estudiantil de pisos de alquiler en Salamanca se mantiene en la línea habitual.
A esto se une la escasez de viviendas alquilables. Y cuando decimos “alquilables” no nos referimos a que se ofrezcan en régimen de arrendamiento, sino a que se encuentren en un estado razonable de habitabilidad.
En cuanto al sector de la hipoteca, las previsiones bancarias apuntan a un ligero incremento del número de solicitudes y concesiones de créditos hipotecarios, puesto que todos los indicios parecen indicar que las autoridades monetarias europeas no continuarán incrementando los tipos de interés.
El perfil de los posibles compradores
¿Y cuál es el perfil del previsible comprador inmobiliario en Salamanca? Pues el principal corresponde a un inversor interesado en obtener rentabilidad, bien mediante una reventa a corto/medio plazo o a través del alquiler.
Dada la tendencia a la baja de la actividad comercial a pie de calle, estos inversores se decantan principalmente por la vivienda seminueva, dada la escasez de la oferta de vivienda a estrenar.
Respecto a los locales comerciales, la situación no experimentará variaciones en 2024: los posibles inversores únicamente se fijarán en aquellos locales ubicados en zonas muy céntricas y que sean susceptibles de ser arrendados a grandes firmas o franquicias.
En cuanto a los compradores residentes, se espera un ligero repunte de las operaciones de compraventa, algo que no será suficiente para salir de la actual situación de atonía.
En este sentido, el dinamismo de la compraventa residencial aún se verá lastrado por el impacto negativo en las hipotecas de las recientes subidas de los tipos de interés, así como por la escasez de la oferta de vivienda nueva o seminueva.
Las zonas más cotizadas
Tampoco habrá variación en este aspecto durante el año recién comenzado. Tradicionalmente, las zonas donde la vivienda salmantina cotiza alto y se revaloriza más son:
- El centro de la capital y los aledaños del casco histórico.
- Las zonas residenciales cercanas al Tormes, donde la oferta mayoritaria es de vivienda nueva o seminueva.
- Las calles cercanas a los centros universitarios y sus aularios, que están repartidos por toda Salamanca.
En este último sentido, esas zonas cercanas a las dependencias universitarias suponen una oportunidad para los inversores de alta capacidad económica. Y es que abunda la oferta de viviendas usadas y bajo precio que pueden ser destinadas al alquiler estudiantil, previa reforma básica de las mismas.
En definitiva, las perspectivas inmobiliarias para 2024 no son especialmente halagüeñas, a pesar de que se espera una tímida recuperación de la cifra de operaciones de compraventa inmobiliaria, incluidas las sujetas a hipoteca.
