La subida de los tipos de interés encareció las hipotecas y, con ello se dificultó el acceso al crédito para comprar una vivienda. Desde hace años se piden menos hipotecas y aumentan las compras de pisos al contado, a pesar de la subida de precios de los pisos. Las familias prefieren tirar del ahorro antes que acudir al banco para realizar la principal inversión de la vida de un ciudadano medio.
El dinero ahorrado en la pandemia y las donaciones entre miembros de la familia, habitualmente de padres a hijos, han cambiado el panorama en el mercado inmobiliario de España y Salamanca, donde prevalecen las compras de vivienda a tocateja frente al recurso a la hipoteca para financiar la compra a través del banco.
El año pasado se vendieron 4.389 viviendas en Salamanca, un 11 por ciento más que el ejercicio precedente (434 más), según los datos del INE.
Solo el 48% de las compras (2.271) se realizaron solicitando una hipoteca, lo que supone un 21 por ciento más (399) que en 2023, cuando el 52 por ciento de la compras se efectuaron con una hipoteca.
Los tipos de interés oficiales (el precio del dinero) empezaron a bajar a mediados de 2024 y eso permitió un ligero aumento de la solicitud de hipotecas. Hubo más ventas, pese al constante aumento de los precios, y la suscripción de hipotecas aumentó proporcionalmente desde que bajaron los tipos, aunque los salmantinos siguen tirando del ahorro acumulado desde la pandemia para comprar viviendas, bien para aumentar su patrimonio o para donárselo a los hijos, ante las dificultades que encuentran para acceder a mercado inmobiliario, algo que, por otra parte, tampoco fue fácil desde el primer boom inmobiliario de los 80s.
La Asociación de usuarios Financieros (Asufin) afirma que aumenta la distancia entre quienes se hipotecan para acceder a una primera vivienda y quienes lo hacen como vía de inversión. El VI Barómetro Asufin de hipotecas muestra una notable subida en el porcentaje de usuarios financieros que toman la decisión de hipotecarse como inversión, del 51% al 56% este año, mientras que sigue a la baja el de quienes pueden hacerlo para comprar su primera casa, del 16% al 14%.
Esta idea se reitera en las razones que mueven la contratación de las hipotecas entre las que, de nuevo, destaca la de considerar el inmueble una buena oportunidad de inversión en el 64% de los casos, 5 puntos porcentuales superior al año pasado. Sin embargo, ha experimentado una notable bajada el porcentaje de quienes piensan que se encuentran mejores precios en estos momentos, del 9% al 21%, este año.
Estos datos confirman el problema de oferta existente, en tanto que muchos compradores que la necesitan no pueden acceder, lo que tensiona los precios con un parque de vivienda a la venta muy limitado. En paralelo, parte de la que se adquiere como inversión no sale al mercado, o lo hace para usos no habitacionales, como vivienda turística o de alquiler a corto plazo.
La compraventa de viviendas en España sobrepasa ampliamente la barrera de las 600.000 operaciones durante 2024, alcanzando cifras históricas, sólo superadas por los valores de 2007 (775.300) y 2022 (650.000), y con una demanda de segunda mano que continúa soportando el peso de la actividad, al concentrar el 79% de las transacciones que se formalizan en España, según la Sociedad de Tasación.
De la comparativa entre las operaciones formalizadas en 2007 y 2024 en todo el país se observa cómo hace 17 años las compraventas de vivienda nueva y vivienda usada representaban un 58% y un 42%, respectivamente; una proporción completamente diferente a la actual: con un mercado de segunda mano que concentra el 79% de la actividad frente al 21% de la obra nueva.
Entre otras cuestiones, esta situación se debe a que en la actualidad se construye siete veces menos que hace 15 años en el conjunto nacional. «La menor actividad promotora, en un contexto de demanda creciente especialmente en los principales núcleos de población, ha propiciado que el stock de vivienda sea cada vez menor. Esta falta de oferta, unida a otros factores como el alza de los costes de construcción, la limitada oferta de suelo finalista, la falta de mano de obra y, como mencionábamos, una demanda muy activa, han favorecido el incremento del precio de la obra nueva hasta alcanzar máximos históricos», concluye.
En 2007, la compra de vivienda estaba incentivada con una deducción del 15% en el IRPF sobre las cantidades invertidas; el IVA para vivienda nueva era del 7% y del 4% para vivienda protegida; y, además, existían exenciones fiscales por reinversión de plusvalías en una nueva vivienda y reducciones en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en algunas comunidades autónomas. También se impulsaba el ahorro previo con la Cuenta Vivienda, destinada a menores de 35 años, permitiendo deducir los intereses generados.
Por el contrario, el escenario al cierre de 2024 refleja una reducción de los incentivos generalizados y un enfoque más selectivo. Nada que ver con la deducción por compra de vivienda habitual que se eliminó para las viviendas compradas a partir de 2013.
La Sociedad de Tasación indica que la actividad inmobiliaria continuará en niveles elevados en 2025, con un incremento de las compraventas de vivienda estimado entre el 1% y el 2%, lo que se traduciría en un total aproximado de 650.000 operaciones. Sin embargo, la producción de vivienda nueva seguirá contenida, con un leve crecimiento interanual de los visados de obra nueva, hasta situarse en el entorno de las 130.000 unidades, según las previsiones de Sociedad de Tasación. Este desajuste entre oferta y demanda refuerza la tendencia alcista en los precios de la vivienda. En particular, esta entidad proyecta un incremento interanual del 6% en el precio de la vivienda nueva para el primer semestre de 2025.
