Buen momento para comprar vivienda en Salamanca,… para algunos

El mercado de la vivienda en Salamanca se encuentra actualmente muy condicionado por los elevados tipos de interés, lo que ha reducido el número de compraventas. Esto, a su vez, ha provocado un reajuste de precios, dando lugar a que sea un buen momento para adquirir un inmueble, pero solo para aquellos que dispongan de los fondos necesarios -o buena parte de ellos- para afrontar la compra.

La fuerte tendencia alcista que viene experimentando el euríbor desde inicios de 2022, pasando de valores negativos hasta su pico máximo (4,160% en octubre de 2023) desde hace años, está teniendo un impacto notable en el mercado de la compraventa de viviendas en Salamanca. En este sentido, los altos valores del índice de referencia para calcular las hipotecas variables han provocado un importante encarecimiento de estos préstamos, causando una caída en la concesión de los mismos.

Tal y como explica Sergio Martínez, delegado general de Castilla y León en Sociedad de Tasación, la evolución del mercado inmobiliario ha estado marcada en los últimos tiempos por “las sucesivas presiones inflacionistas”, algo que “ha derivado en restricciones al crédito y en un encarecimiento de la financiación”. “Como derivada de este entorno, el mercado inmobiliario ha entrado en una fase de contracción, tanto en términos de actividad inmobiliaria, como en volumen de concesiones de créditos hipotecarios”, añade.

Esta caída en la demanda da lugar a que actualmente sea un “buen momento para comprar vivienda”, tanto nueva como usada, ya que, según expone el director general de Inmobiliaria Búho, Francisco Cuadrado, “cuando hay demanda baja, siempre es buen momento para comprar porque, al haber menos compradores, los precios se resienten”.

No obstante, matiza que “es buen momento para quien tenga el dinero necesario o buena parte de él, así como para quien haya vendido algo y busque cambiarse. Pero para la gente que tenga que endeudarse en demasía, quizá no sea buen momento”. Aprovecha para aclarar otra cuestión: “Se resienten los precios de los que quieren vender”. “Hay mucha vivienda en mercado que no se venderá nunca. Actualmente, entre un 15% y un 20% de la oferta está en precio, con valores adecuados para vender. Pero el 80-85% restante tiene precios fuera de mercado, y tendrán que ajustarse para venderse”, explica.

El encarecimiento del precio del dinero, y la consiguiente subida del euríbor y las hipotecas, ha dado lugar a que se haya producido “una caída en las compraventas de vivienda del 4%”, señala Martínez, citando los últimos datos publicados por el INE, correspondientes a noviembre de 2023. En lo referido a la concesión de préstamos hipotecarios, el retroceso se sitúa “en el 20% en el último año”.

Por su parte, Cuadrado habla de “una bajada del orden de un 30%” en Salamanca, que “se ha dejado notar desde finales de 2022 y principios de 2023 pero, especialmente, a partir del verano de 2023”. Además, pone como ejemplo, “una hipoteca promedio con un capital de 180.000€ y firmada hace 2-3 años a un plazo de 30 años, antes pagaba unos 600-650€, y ahora está pagando alrededor de 900-950€”. “Si alguien compró evaluando lo que podía pagar de letra y no haciendo realmente un análisis exhaustivo de valor, podría pillarse las manos. Muchas veces, las subidas del euríbor conllevan la venta de inmuebles por parte de aquellos que no pueden asumir el coste hipotecario”, asegura, recordando que, “esto ya pasó en otras épocas”.

Pasando a los precios, el directivo de Inmobiliaria Búho señala que, “una vivienda promedio, de unos 80-90m², en Salamanca puede estar entre los 160.000€ y los 200.000€”, aunque reconoce, que “esto es generalizar mucho y hay muchos elementos que condicionan”.

Por zonas, explica que “donde más se están resintiendo es en los barrios periféricos de Salamanca, el alfoz y los pueblos aledaños a la ciudad”, ya que, “en el centro y semicentro hay una demanda de calidad que siempre existe, porque suele ser gente con capacidad económica”.

Desde Sociedad de Tasación, exponen que la vivienda usada representa un 85% de las transacciones y, “según el último registro de nuestra serie de precios, refleja un crecimiento en el unitario de Salamanca del 1,8% interanual (3,8% en el año anterior). Esto sitúa el precio medio en la provincia en 1.310€/m² (1.820€/m² de media en España)”. En vivienda nueva, “el número de transacciones se ha visto incrementado un 18%”, dando lugar a “un incremento anual a cierre de 2023 del 4,1% y un unitario de 2.047€/m² (2.871€/m² en España)”.

Respecto a la oferta de viviendas en el mercado salmantino de compraventa, Martínez habla de “niveles limitados de producto disponible”, especialmente en lo referido a la vivienda de nueva construcción, mientras que Cuadrado señala que, “en estos últimos tiempos hemos notado que la oferta está mucho más contenida”, reconociendo que se trata de algo que “depende de la zona”. Además, apunta que “los fallecimientos durante la pandemia propiciaron la entrada de muchos pisos en el mercado del alquiler, pero no tanto en el mercado de venta”.

Pasando a las mejores zonas para invertir, Francisco Cuadrado centra la atención más que en la propia zona en cuestión en “analizar la rentabilidad de cada inmueble”. Hay que estudiar el valor de compra y los rendimientos que se le pueden sacar a cada inmueble”. Pone como ejemplo que “puede que una vivienda en Garrido Norte aporte más rentabilidad que un piso en el centro, habiendo costado cuatro veces menos”. En lo referido a los jóvenes, asegura que, “en muchos casos deben buscar más el ‘dónde puedo’ y no el ‘dónde quiero’”.

Finalmente, de cara a las previsiones a futuro, desde Sociedad de Tasación esperan que “esta situación de volatilidad macroeconómica continúe al menos durante el primer semestre de 2024. También prevemos todavía una ralentización del mercado inmobiliario en términos de actividad que, además, previsiblemente irá acompañada de una moderación más marcada en los incrementos de los precios de vivienda”. “Sin embargo, en el momento que se inicie una relajación de la política monetaria, deberíamos empezar a ver cómo la demanda, hasta ahora embalsada, empieza a reactivarse”, concluyen.