Lo que cuesta convertir un local en piso y los requisitos en Salamanca

En los últimos años numerosos propietarios de locales comerciales de Salamanca han optado por cambiar su uso para convertirlos en viviendas a ras de suelo o, en su defecto, en apartamentos turísticos. Las zonas donde es más común ver este tipo de ‘minipisos’ son las céntricas y semicéntricas, aunque los hay por todos lados, y se deben cumplir algunos requisitos para poder llevar a cabo estos cambios.

Los locales comerciales han dejado de ser un negocio en Salamanca. Desde hace años hay una creciente tendencia de cada vez más locales vacíos con carteles de ‘se vende’ o ‘se alquila’, aunque en muchos de los casos, no logran darles salida ni bajando los precios. Ante este panorama, cada vez es más común ver cómo se cambia el uso de este tipo de propiedades para transformarlas en viviendas o apartamentos turísticos.

“Esta tendencia lleva ya cuatro o cinco años en Salamanca”, explica el presidente de la Asociación de Empresarios Salmantinos de la Construcción, Manuel Prieto. “Es algo que ya tuvo éxito en otros lugares como Madrid, donde la transformación de locales comerciales en viviendas es habitual desde hace muchos años”, añade.

Los inmuebles afectados suelen ser locales que, “por las circunstancias que sea, se han tenido que cerrar y no tienen viabilidad para local. Entonces, el convertirlos en vivienda o en apartamento turístico es una opción para darle salida al local, siempre que esté dentro de lo legal”. Además, sobre su uso final, Prieto asegura que “hay de todo” y no hay “grandes diferencias” entre “los que se transforman en vivienda para vender o alquilar, y los que se transforman en apartamentos turísticos”.

En la ciudad del Tormes están presentes “por casi todas las zonas, a no ser en los extrarradios”, afirma, señalando algunas como “la prolongación de la avenida de Portugal, el Paseo de Canalejas, el Paseo de San Antonio, etc.”. “Hay por todos los sitios, siempre que estén más o menos cerca del centro, especialmente para los que se transforman en apartamentos turísticos, porque los turistas no buscan un sitio alejado”, precisa.

Pese al ‘boom’ que se viene produciendo de unos años hacia acá, desde Aescon reconocen no disponer de datos sobre el número de locales que se han convertido en la ciudad. Si bien, un reciente estudio elaborado por el portal inmobiliario Idealista, consultando datos de la Dirección General del Catastro, cifraba el número de cambios de uso de locales comerciales en 254 entre finales de 2021 y finales de 2023. Asimismo, aunque ese dato engloba al conjunto de la provincia salmantina, destacaban que la mayoría se han producido en la capital.

Precio y requisitos

El coste de transformar un local comercial para uso residencial “puede variar mucho dependiendo de las calidades que se quieran emplear, de si se le mete climatización, etc.”, advierte Prieto. Sin embargo, lo cifra en una horquilla de entre unos 700 y 800 euros por metro cuadrado. Por su parte, desde Reformas González apuntan que el coste puede resultar “similar” al de cualquier reforma que se haga en una vivienda.

Pasando al precio de venta o alquiler de esos ‘minipisos’, la empresa constructora responde que “no hay gran diferencia” con el de otras viviendas de similares características. Desde Aescon remarcan que “sobre todo depende de la zona, porque el precio de la vivienda aparte de cómo esté, lo marca la situación y la ubicación”.

Posteriormente habría que añadir otros gastos como las licencias y trámites para llevar a cabo el proceso, así como la propia reforma del inmueble. Estos podrían ascender, según cálculos de la plataforma Habitissimo, a una media de 1.200€ en el caso de la tramitación y la licencia, así como otros 20.000€ para la reforma (en un local de 50m2). No obstante, recuerda que las cantidades pueden variar dependiendo de factores como la ciudad o las calidades que se empleen en la obra.

Respecto a las condiciones que se deben cumplir para convertir los locales comerciales en viviendas, desde Reformas González aclaran que “hay diferencias” dependiendo de si el fin es transformarlo en apartamento turístico o en vivienda. En todos los casos se debe contar con la autorización del Ayuntamiento y de la comunidad de propietarios, pero en el caso de transformarlo para uso turístico, “el propietario debe tener a su nombre como mínimo dos locales destinados a ese tipo de uso”.

“No es difícil convertir un local comercial a vivienda. Si está en la planta baja no hay ningún problema, porque tiene acceso independiente. Tiene que cumplir la normativa como cualquier piso que se hace. Se presenta el proyecto en el Ayuntamiento y, si cumples con lo que piden, te dan la autorización. Es como si se reforma un local, que hay que pedir licencia. Pues si se transforma a vivienda, también hay que pedir la licencia”, expone Prieto.

Por último, el presidente de Aescon termina señalando las ventajas y los inconvenientes de vivir a pie de calle. En cuanto a las primeras, destaca que, “estás individualizado del resto de la comunidad, probablemente pagues menos cuota ya que no se utilizan los servicios comunes y por norma general los locales no pagan gastos de ascensor o escalera”. Del lado contrario, el único inconveniente que ve Prieto es “el tema del ruido o el elevado tránsito de peatones si son zonas, pero viviendas en planta baja se han hecho toda la vida”, concluye.