El Congreso tumba el decreto de alquileres, ¿cómo te afecta?

El Congreso rechazó este martes la prórroga de los alquileres, decisión que deja en el aire el futuro de miles de inquilinos tras el bloqueo parlamentario de PP, Vox y Junts (votos en contra) y la abstención del PNV. ¿Qué ocurrirá a partir de ahora?

1. ¿Qué se ha perdido con la derogación?

• Toque a las rentas: Se elimina el límite del 2% de subida anual en los contratos.
• Derecho a prórroga: Ya no se puede exigir por burofax la extensión de los contratos que expiren próximamente.
• Población afectada: Sumar estima que un millón de contratos (que vencen entre 2026 y 2027) pierden esta protección.

2. ¿Qué contratos se salvan?

Existe una fuerte división de opiniones sobre qué ocurre con quienes solicitaron la prórroga mientras el decreto estuvo vigente (el último mes):

• La postura restrictiva: Expertos como Matilde Cuena (UCM) sostienen que solo son válidas las prórrogas de contratos que vencieron este último mes. Si el contrato no había vencido aún, la solicitud vía burofax no tendría validez legal futura.
• La postura protectora: Organizaciones como Asufin, Facua y empresas como Alquiler Seguro explican que si el inquilino envió el burofax mientras el decreto estaba vigente, el derecho queda blindado, independientemente de cuándo acabe el contrato.

3. Consecuencias inmediatas

• Inseguridad jurídica: La propia Ministra de Vivienda admite que se entra en un «terreno inexplorado».
• Judicialización: Se prevé un aluvión de demandas tanto de inquilinos que exigen el cumplimiento de la prórroga como de propietarios (fundamentalmente de grandes tenedores) que denuncian un «vacío legal».
• Mercado tensionado: Los expertos advierten que esta confusión desincentiva la oferta en el mercado del alquiler.

Escenario 1: Si el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto

El Real Decreto-Ley establecía que todos los contratos de arrendamiento que tengan su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2027, el inquilino podía solicitar la prórroga extraordinaria de dos años. Por lo tanto, si el inquilino la solicitó, el arrendador estaba obligado a aceptarla y ahora debe mantenerse.

De esta manera, las prórrogas solicitadas mientras la norma estuvo en vigor mantienen sus efectos, ya que el inquilino ejercitó un derecho reconocido legalmente en ese momento. Es decir, si el contrato de alquiler vencía antes del 31 de diciembre de 2027 y el inquilino hizo la solicitud de prórroga entre el 22 de marzo al 28 de abril, esa prórroga es válida y el propietario la ha tenido que aceptar.

Escenario 2: Si el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto, pero el contrato de alquiler no ha vencido durante este periodo

Aunque existe controversia al respecto, Legálitas señala que al tratarse de un Real Decreto?ley que no ha sido convalidado, sus efectos no pueden proyectarse más allá de su vigencia.

En aquellos casos en los que el inquilino solicitó la prórroga durante la vigencia del Real Decreto?ley porque su contrato vencía antes del 31 de diciembre de 2027, pero no vencía dentro del margen temporal de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril), surge la duda de si el propietario puede ahora impugnar la prórroga. Para ello, el arrendador tendría que acudir a la vía judicial, asumiendo el coste de abogado y procurador y enfrentándose a un procedimiento largo y complejo.

Escenario 3: Contratos que vencen después de la derogación si el inquilino no llegó a pedir la prórroga durante su vigencia

Legálitas señala que, una vez derogado el Real Decreto, aunque el contrato de alquiler venza antes del 31 de diciembre de 2027 como establecía esta norma, ya no existe base legal para solicitar la prórroga extraordinaria de dos años, por lo que el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo pactado entre las partes y, en su caso, la negociación entre propietario e inquilino.

Escenario 4: El propietario necesitaba la vivienda, pero no lo comunicó a tiempo

Durante la vigencia del Real Decreto?ley, si el propietario necesitaba recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar, pero no realizó el preaviso en los plazos legalmente exigidos, ahora debe esperar los dos años de prórroga.

En concreto, cuando el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria dentro del periodo de vigencia del Real Decreto?ley y el arrendador no había comunicado por escrito y con la antelación mínima de cuatro meses su necesidad de ocupar la vivienda, el contrato quedaba prorrogado automáticamente por un máximo de dos años, al haberse ejercitado el derecho del arrendatario antes de que el propietario realizara una comunicación en tiempo y forma.

Escenario 5: ¿Y si la vivienda se vendió y el inquilino pidió la prórroga?

Legálitas explica que, si durante la vigencia del Real Decreto?ley la vivienda fue vendida a un nuevo propietario, pero la compraventa aún no se había formalizado, y el inquilino solicitó la prórroga extraordinaria del alquiler, el contrato debe mantenerse vigente durante esos dos años, incluso en aquellos casos en los que ya se hubieran firmado arras.

No obstante, la compraventa puede llevarse a cabo, siempre que el nuevo propietario quede subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.

4. Próximos pasos del Gobierno

Tras el fracaso parlamentario de este martes, el Ejecutivo ya estudia «nuevas hipótesis» y fórmulas legales para intentar rescatar la medida y dotar de seguridad a los 2,7 millones de beneficiarios potenciales iniciales.