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Venta y alquiler de viviendas: cara y cruz del sector inmobiliario en Salamanca

La capital es el claro ejemplo de que la compra-venta de viviendas sale perdiendo en relación al alquiler

El mercado de la vivienda ha sufrido la crisis de la Covid-19 como todos los sectores de la economía española.

Pero tras la caída lógica de las operaciones de compraventa se ha producido también un aumento generalizado de la oferta de casas en venta y un incremento de la demanda que busca una nueva casa donde vivir.

Un estudio del portal inmobiliario Idealista.com analiza la evolución de los precios de las viviendas en venta y en alquiler en España, poniendo como ejemplo diez capitales distintas.

Desde las más caras como San Sebastián, Barcelona o Madrid a casos de estudio como Salamanca, Santa Cruz de Tenerife o Alicante. Cada ciudad, incluso cada barrio, ha evolucionado de una manera diferente. Tomando como referencia los precios de la vivienda de 2011, tanto en venta como en alquiler, analizamos la evolución durante la última década con datos históricos del Informe de Precios de idealista para elaborar el reloj inmobiliario nacional y de estas ciudades.

Las urbes más grandes aguantaron mejor el estallido de la anterior crisis económica y de la burbuja inmobiliaria de 2008. De los precios máximos de la vivienda en venta alcanzados entre 2006 y 2007 -el precio medio máximo histórico en España se alcanzó en junio de 2007 con 2.053 euros/m2, un 13,7% más que ahora- llegó la desaceleración y una fuerte caída, sobre todo a partir de 2011.

En el reloj inmobiliario nacional se ve la recuperación del precio de la vivienda entre 2016 y 2020, con subidas interanuales de hasta el 8% en 2018, que luego se ralentizaron en 2019 a un 4,6%, y el 0,9% interanual en 2020, en el año marcado por la severa crisis del coronavirus. El precio medio de la vivienda en España se ha mantenido en positivo en la peor crisis económica de la democracia, pero desde entonces ha caído un 0,5% en dos meses.

Para el mercado del alquiler, la recuperación a nivel nacional tras la crisis fue mucho más rápida y con un menor impacto sobre las rentas que si cayeron de forma consecutiva en 2012 (-7,6%) y 2013 (-4%), siempre frente a los precios del alquiler de 2011. Pero desde 2014, los precios de las casas en arrendamiento no han parado de crecer, con importantes subidas en 2016 (11,6%), 2017 (14,7%) y 2018 (9,1%). En 2016, las rentas medias de ese año (8,3 euros/m2/mes) ya se encontraban por encima de las rentas de 2011 (8 euros/m2/mes).

A cierre de 2020, los alquileres en España se encontraban en 11 euros/m2/mes, un 37% más que las rentas medias de 2011, después de un leve incremento del 1,4% marcado por la pandemia. En lo que llevamos de 2021, los precios del arrendamiento han caído un 2,3% a nivel nacional.

Idealista Vivienda
(Fuente: Idealista)

El caso de Salamanca: venta de capa caída, alquiler al alza

Por otro lado, dos capitales de mediano tamaño como Santander y Salamanca confirman que el mercado de compraventa sigue aún muy por debajo de los precios vistos antes de la crisis anterior, por lo que hay cierta incertidumbre por cómo van a evolucionar ahora las transacciones. Frente a ellos, el alquiler en ambas ciudades que ha evolucionado como el resto de las ciudades, con grandes incrementos entre 2016 y 2018, y algo más leves desde entonces.

El caso de la capital salmantina es un claro ejemplo de que el alquiler se recuperó mucho antes y de una manera más generosa que la compra-venta de viviendas, tal y como corroboran estos datos de Idealista:

El impacto de la crisis de 2008 duró hasta en la venta de viviendas duró hasta 2017, mientras que en alquiler, fue hasta 2013.

La caída de precios en venta tocó mínimo del -23,4% con ‘solo’ el 2% en el alquiler, con una recuperación del sector inmobiliario de venta que comenzó en 2018, por el año 2014 del alquiler. El año de mayor crecimiento en el primer punto fue 2018 y en el segundo, 2019, con una subida interanual del precio de la vivienda del 2,5% en Salamanca, por el 7,1% del alquiler.

En esta situación de crisis, la Covid-19 ha supuesto una bajada del precio de la vivienda en la capital salmantina del 2,1%, mientras que en el caso del alquiler ha subido el precio un 4%. Pero, sin duda, el dato que ofrece la mayor diferencia entre estas dos transacciones inmobiliarias es la comparación del precio medio de vivienda para compra-venta y para alquilar. En el primer caso, el descenso ha sido del 22,2%, y en el segundo, de una subida del 22,4%… casi nada.

Sin duda, alquilar una vivienda le lleva mucha ventaja a la compra de las mismas en una capital como Salamanca.

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